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深圳楼市何以走出火热行情

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  新年将近,德方纳米,机构参与度:机构参与度为16.62%,属于轻度控盘◇资金流向:主力净流入-831.57万,超大单流入25.43万◇主力成本:最近1日主力成本90.44元,最近20日主力成本97.北国冰封。深圳楼市却在很多人的视野之外,梅雁吉祥(600868)走出一波独立的火热行情,德宏股份(603701)一阵阵裹挟着亢奋、焦虑、羡慕、懊丧等多种情绪的飓风扑面而来。

  11月,展望下半年,宽松流动性以及经济和企业盈利复苏预期将对A股市场形成一定支撑。但目前的估值水平已经高于疫情之前,以及过去5年的均值水平,这或将成为限制A股上行空间的重要因素。深圳二手房成交逾8000套,柳钢股份(601003)创3年以来新高。12月,热度未减。回首全年,前海、科技园、宝中等热门板块涨声一片,标杆楼盘单套价格上涨超百万元;深圳湾、香蜜湖等豪宅区域每套上涨五六百万元也不鲜见。

  在全国其他楼市“房住不炒”、持续调整的背景下,深圳是南方一隅的自弹自唱者,亦或其他?

  结构性行情猝不及防

  南山科技园的中介胡凡(化名)在带看时讲了亲身经历:几个月前他和几位同事计划合伙买房,犹豫之下错失200万元涨幅。“我们看它一步步涨上来,却因胆小和扯皮没搞成,这个钱到哪里赚得回来?”胡凡情绪激动地比划着。

  在科技园工作3年的“码农”张鹏住在地铁1小时车程外的自如公寓,一间房租金每月3000元。张鹏想在公司周边买个属于自己的“窝儿”,年初看遍朗景园、汇景豪苑、晶品居等楼盘,觉得太旧太破,小两房居然要400万元,因而作罢,现在这些房子已涨到600万元以上。

  投资客吴限(化名)在圈子里小有名气,不少人找他指点买房,他干脆成立公司以此为业。虽然赚了一些代购服务费,但他自己买的多套房产都在罗湖等东部地区,每天看着西部房价上涨,东部却波澜不惊。

  其疾如风,其徐如林。楼市突然成为大家关注的焦点,这就是2019年的深圳。

  有意思的是,本轮楼市行情与股市的表现有着相似之处。2019年A股出现结构性行情,大盘涨幅有限,大部分个股低位徘徊,核心资产一路上涨。同样,2019年的深圳楼市也带着分化性、局部性特点,呈现结构性行情:

  一是全国很多城市楼市都在调整,深圳走出底部。12月16日,国家统计局公布的11月70个大中城市房价数据显示,新房房价下降的城市增加到21个,为年内最高;二手房价格上涨的城市仅32个,处于近4年的最低点。

  二是房价指数涨得不多,但少数楼盘涨幅可观。国家统计局数据显示,11月深圳新房价格同比上涨3.3%,二手房同比上涨6.4%。与此同时,深圳热点区域的一些标杆楼盘涨势明显。

  三是西部板块火热、东部冷清。今年以来,深圳楼市热点格局不均衡,可谓是“西线有战事,东线静悄悄”。科技园、前海、宝中、香蜜湖、碧海、红山等板块炙手可热,这些板块多属西部,而东部的龙岗、坪山、罗湖地区少有动静,甚至位于中心区的福田,楼市安静如初。

  谁在暗中点火

  深圳不到2000平方公里土地,承载2.4万亿元经济总量,2018年常住人口自有住房率为34%。

  强大的经济活力和尖锐的供求矛盾使得深圳房地产市场格外敏感,哪怕看上去一片安宁,静水深流下依然暗潮涌动。回头来看,2019年深圳楼市走出独立行情,离不开三大因素:

  首先,利好政策不断出台。今年以来,政策暖风频吹,从降准、政策利率下调,到前海要扩容的消息,再到8月先行示范区文件的出台。11月11日,“豪宅税”调整的消息被证实,很多业主立即将挂牌房价上调20万元至30万元,有的干脆不卖;购房者怔忡不安,地产中介彻夜加班。在此之前,深圳各区的豪宅线标准较低,导致大量交易的房产都要缴纳豪宅税,一套五六百万元的小三居可能要缴纳30万元左右税费。阀门一旦打开,市场活跃度大增。

  其次,业主、购房者投资意识提高。在过去20多年里,深圳房价多次暴涨暴跌,2015年房价翻番,市场洗礼使各方投资意识不断提高。近期,深圳出现魔幻一幕:业主在微信群里控盘,集体拉抬房价,声称“如果不统一挂牌价,就要绝交”。以致当地政府火速约谈当事人,暂停涉事楼盘网签。

  本地购房者积极入市,全国的购房者也闻风而至。宝安中心区配套齐全,临近前海,是本轮行情中最热的板块之一。当地中介告诉中国证券报i阳光财经,前海要扩容的消息发布后,一名北京的购房者凌晨1点多飞到深圳,凌晨3点多把业主叫醒,签了合同后第二天再飞回。

  再次,深圳旺盛的需求是行情出现的本质原因。本轮行情可分为三个阶段:3月的“小阳春”,年中的小面积学区房,再到年底的热点板块。前两个阶段,没有重大利好政策出台,南山科技园、前海一带成交火爆,科苑居等小户型楼盘短短几个月就涨幅惊人,其他一些板块低于豪宅线的一房两房也量价齐升。

  2016年3月,深圳率先出台严厉的调控政策,2018年政府加码调控,出台限售政策,楼市进入深度盘整。3年多时间,楼市成交低位徘徊,客观上积累了一大批购买力。此外,深圳鼓励人才落户,每年新进入人口超过50万,这些年轻有购买力的人口才是楼市的星星之火。

  明年楼市难普涨

  2015年深圳楼市在全国率先大涨,由此开启了全国性的楼市行情。外界关心的是,此次深圳楼市上涨会否再次启动全国楼市新一轮行情?

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为楼市上涨幅度会非常小。根本原因是,当前楼市购买力大环境、资金杠杆与2015年至2017年已不可同日而语。

  专家表示,深圳楼市行情有独特因素,期待全国进入新一轮上涨周期并不现实:

  一是房住不炒的基调不会变。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  中国民生银行研究院宏观分析师王静文认为,2019年房地产市场将“稳字当头”,政策调控的主要目的是促进房地产市场健康平稳发展。因城施策思路强化意味着局部微调可能性增加,区域走势将加剧分化。

  二是政府更加警惕房地产的挤出效应。过高的房价不仅会增加安居难度,更会加大企业经营成本,影响实体经济发展。

  三是市场的购买力难以支撑大行情。分析人士指出,房价上涨需要政策和货币支撑。没有了杠杆,市场自有的购买力很难重现2015年的情景。深圳楼市只会出现局部的、分化行情。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前开发商降价促销意愿逐渐加强,楼市暖冬或可期待,但期望房价暴涨是不现实的。

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